Без определенного статуса: сколько стоят апартаменты и какой на них спрос :: Жилье :: РБК Недвижимость
(без рейтинга)
Загрузка...
В России планируют отменить нулевой налог на апартаменты. По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», это может привести к росту цен на такой тип недвижимости, снижению спроса и предложения.
Сколько сейчас стоят апартаменты в Москве, как изменились их предложение и спрос за год — рассказываем вместе с экспертами.
Спрос за год снизился
Спрос на апартаменты в строящихся комплексах в Москве в 2023 году снизился. По данным компании «Метриум», в январе — мае 2023 года (данные за июнь еще недоступны) на московском первичном рынке апартаментов было совершено 1,8 тыс. сделок, что на 19,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Похожие цифры привели в компании Est-a-Tet. По их данным, суммарно за январь — май 2023 года было продано около 2 тыс. апартаментов, что на 25% меньше, чем годом ранее, хотя в январе — марте 2022 года на рынке наблюдался ажиотаж.
При этом майские показатели по сделкам с апартаментами оказались выше мая прошлого года, когда ставки по ипотеке резко выросли после повышения ключевой. «В мае 2023 года покупатели первичного рынка приобрели 420 апартаментов. Год к году спрос вырос на 39,5%. Снижение числа ДДУ наблюдается лишь относительно периода ажиотажного спроса», — пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Причем количество зарегистрированных сделок с апартаментами в мае 2023 года оказалось выше, чем в мае 2019, 2020 и 2022 годов. Покупатели на апартаменты по-прежнему есть, отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По словам управляющего партнера Dombook, основателя компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, есть два сегмента, наиболее востребованные у покупателей. Первый — супердоступная мелкоформатная недвижимость, часто в цоколе или на первых этажах, площадью 8–12 кв. м. «Его главное преимущество — это низкая стоимость, например, есть лоты дешевле 5 млн руб.», — отметила Ирина Доброхотова. Второй сегмент — это, наоборот, суперлюксовое предложение, где статус нежилья не более чем формальный признак. Это очень дорогая недвижимость в премиальной локации. «Это чаще всего центр, где по ряду причин невозможно возвести жилое помещение. Поэтому возводят нежилое, но делают из него максимально интересный продукт», — пояснила эксперт.
Апартаменты популярны у покупателей как сверхдоступного, так и сверхдорогого жилья
Читайте также: Какие апартаменты можно купить в Москве дешевле ₽5 млн
Сколько стоят апартаменты
Цены на апартаменты на фоне уменьшения спроса за год тоже показали падение. По данным «Метриума», на июнь средняя цена 1 кв. м на рынке строящихся апартаментов столицы составляет 565,7 тыс. руб., что на 3,4% ниже, чем в июне 2022 года. Сильнее всего подешевели апартаменты в премиальном сегменте — на 15,6%. Если в июне 2022 года «квадрат» такой недвижимости стоил 765,8 тыс. руб., то сейчас — 646,4 тыс. руб. В массовом сегменте цена 1 кв. м увеличилась на 1,4%, до 257,9 тыс. руб., в бизнес-классе — на 8,6%, до 387,3 тыс. руб. Сильнее всего выросли в цене апартаменты в элитных строящихся комплексах — на 17,4%, до 1,5 млн руб.
Средние бюджеты в сегменте строящихся апартаментов росли как в квартальном, так и в годовом выражении, добавил Роман Родионцев. По данным Est-a-Tet, в комфорт-классе средний бюджет апартаментов в продаже сейчас составляет 10 млн руб., это на 11,7% больше, чем годом ранее. За квартал рост составил 8,2%. Средний бюджет в бизнес-классе — 21,5 млн руб. (+13,3% за квартал, +21,5% за год). В премиальном сегменте этот показатель находится на уровне 85 млн руб. (+6,7% за квартал, +23,9% за год).
На июнь средняя цена 1 кв. м на рынке строящихся апартаментов столицы оценивается в 565,7 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 3,4% ниже, чем год назад
Цены на строящиеся апартаменты в Москве
| Сегмент | Средняя цена 1 кв. м в июне 2022 года, тыс. руб. | Средняя цена 1 кв. м в июне 2023 года, тыс. руб. | Динамика за год, % |
|---|---|---|---|
| Массовый | 254,4 | 257,9 | +1,4% |
| Бизнес | 356,6 | 387,3 | +8,6% |
| Премиальный | 765,8 | 646,4 | -15,6% |
| Элитный | 1290,1 | 1514,3 | +17,4% |
| В среднем по рынку | 585,6 | 565,7 | -3,4% |
Данные: «Метриум»
Предложение апартаментов и их доля
По разным оценкам экспертов, сейчас в продаже в строящихся апарт-комплексах представлено от 6,8 тыс. до 8,8 тыс. лотов, это на 13,6–23,4% больше, чем год назад. По словам Ирины Доброхотовой, минимальное предложение было в марте 2021 года — 5,1 тыс. лотов в экспозиции. «С марта 2021 года предложение неуклонно увеличивалось до нынешних значений. За пять лет максимум зафиксирован в феврале 2020-го — 10,6 тыс. лотов», — сказала Ирина Доброхотова. Большая часть предложения сейчас сфокусирована в бизнес-классе — 51,5% от общего объема (8,8 тыс.). На комфорт-класс приходится около 30% предложения, оставшееся занимают более дорогие сегменты, уточнила эксперт.
По словам Руслана Сырцова, девелоперы продолжают выводить на рынок новые комплексы, рассчитывая на отложенный спрос. Многие компании переориентировались на апартаменты с учетом падения спроса на торговые и офисные помещения, добавил он.
Предложение апартаментов за год выросло, но сократилась их доля в общем объеме предложения. Эта тенденция наблюдается уже несколько лет
Тем не менее доля апартаментов в общем объеме строящегося жилья Москвы в последние годы снижается. «Ранее она росла и составляла 25% от рынка, в прошлом квартале снизилась до 14%. В общем и целом доля апартаментов массового сегмента сокращается», — отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
По его словам, это связано в том числе с тем, что апартаменты так и не обрели правовой статус. «Было внесено изменение в классификатор разрешенных видов использования земельных участков, прошло уточнение по коду 4.7 — остались только гостиницы, альтернативные варианты с более размытыми планировками ушли», — отметил он.
Сокращение доли апартаментов в общем объеме предложения подтвердили в «Бест-Новострое». По их данным, в 2021 году доля апартаментов в общей структуре предложения составляла 19%, в 2022-м —17,8%, а в 2023-м — 16,2%. «Главная сложность, которая связана с апартаментами, — это отсутствие у них внятного юридического статуса, поскольку юридического понятия «апартаменты» не существует», — согласна Ирина Доброхотова.
По оценкам «Метриума», доля апартаментов на первичном рынке Москвы сейчас составляет 12,8%. За год показатель сократился на 0,6 п.п. «Но это связано не с проблемами в сегменте апартаментов, а с рекордным ростом предложения квартир в данный период», — полагает она.
Главная сложность, которая связана с апартаментами, — это отсутствие у них внятного юридического статуса, поскольку юридического понятия «апартаменты» не существует
Что будет дальше
В массовом сегменте стоит ожидать дальнейшего снижения доли апартаментов на рынке, считает Роман Родионцев. По его мнению, апартаменты могут стать частью современных МФК, будет расширяться практика формирования апарт-отелей (в Санкт-Петербурге, например, эта практика прижилась). Кроме того, будет активно развиваться сегмент микроапартаментов, который связан с реконструкцией административных зданий. Но на элитном и премиальном сегментах все эти изменения отразятся в меньшей степени, отметил он.
«В целом мы видим, что принимаемые меры, в том числе возвращение НДС, направлены на то, чтобы сделать апартаменты существенно менее привлекательными для застройщиков и в итоге — для покупателей, потому что возвращение НДС, скорее всего, заметно отразится на цене», — добавила Ирина Доброхотова.
Управляющий директор компании «Метриум» тоже прогнозирует рост цен на апартаменты. Но даже несмотря на это, апартаменты будут по-прежнему выгоднее квартир. Продолжится активный рост числа проектов микроапартаментов, учитывая, что их не затрагивает ужесточение законодательства. «Но данный формат точно не исчезнет, так как дает возможность клиентам жить в престижных локациях, где запрещен ввод жилых комплексов», — заключил Сырцов.
Апартаменты востребованы у покупателей премиальной недвижимости. В этом сегменте они точно не исчезнут, считают эксперты
Закон об апартаментах
Попытки урегулировать статус апартаментов предпринимались неоднократно. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году. После этого дискуссия об узаконивании апартаментов поднималась на разных уровнях не раз. В итоге в апреле 2021 года по поручению президента в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов.
Документ вводит понятие «многофункциональные здания» и предлагает узаконить их будущее строительство, распространив на них нормы Жилищного кодекса. Такие здания могут состоять из жилых и нежилых помещений, находящихся вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Но в этой редакции документ не содержал никаких предложений по статусу уже построенных комплексов с апартаментами. Документ до сих пор не принят.
В июне 2023 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, который вновь вводит НДС на услуги застройщиков при передаче апартаментов, возведенных по договорам долевого строительства. С октября 2010 года действует ст. 149 Налогового кодекса, которая освобождает от НДС услуги девелоперов, оказываемые по договору участия в долевом строительстве, за исключением услуг при строительстве объектов производственного назначения. Возвращение НДС сделает строительство апартаментов более дорогим.
Читайте также:
Добавить комментарий
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.